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浙江买房是“地狱难度”?别急着喷,先捋下高房价的逻辑

2019-08-12 17:00 来源:浙江在线 / 记者:丁建刚 / 编辑:周杭

导语

几天前,智谷趋势小牛顿、旺角黄局长一篇《广东流泪,江苏沉默,房价最贵竟然是这个省,11个市全挤入全国前五十》,让全国人好奇,也让很多不太了解浙江房价和中国楼市的公众震惊和担心。

  浙江在线-辉煌国际注册8月12日讯(浙报传媒地产研究院院长 辉煌国际注册首席评论员 丁建刚)几天前,智谷趋势小牛顿、旺角黄局长一篇《广东流泪,江苏沉默,房价最贵竟然是这个省,11个市全挤入全国前五十》,让全国人好奇,也让很多不太了解浙江房价和中国楼市的公众震惊和担心。 

  文章中谈到的浙江房价,基本上和事实吻合。

  如果把浙江的房价,和广东,和江苏做一个简单的对比,或者和重庆、武汉、无锡等众多二线城市相比,也会得出结论:浙江的房价实在高。

  文章也分析了一些浙江高房价的逻辑:比如土地稀缺,人口密度高等等。

  但其实这还不是浙江高房价逻辑的全部,甚至都不是最重要的逻辑。

  作为浙江房地产市场长期观察者和研究者,本人愿意给文章作者再提供一些逻辑。

  藏富于民的浙江


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  数据来自国家统计局

  浙江是真的富,而且不像有些省份是政府富,民众不富。

  浙江是真正藏富于民的省份。 

  浙江的人均可支配收入,仅次于上海和北京,名列全国各省份第一。比江苏省人均收入多了近8000元,比广东省人均收入整整多了10000元。

  由此可见,比广东江苏高的,首先不是房价,而是民众的财富。

  可能有人会质疑:人均收入才多了1万元,房价高那么多,还是买不起呀?

  愿意再次普及一下一个经济学常识:家庭收入的增加,对购房能力不是简单的等额提高(几天前,在今年的博鳌房地产论坛上陈淮教授也再次谈到)。

  比如一个家庭年收入10万元,可以拿出2万元用于供楼。如果这个家庭收入提高30%,达到每年13万元,理论上就可以拿出5万元供楼。考虑到其他消费也提升,即使拿出4万元,供楼能力也提高了一倍。

  浙江人的财富,藏在全中国甚至全世界

  浙江的温州,被称为中国最富裕的城市。

  在不到1000万的人口中,温州有超过200万人在世界各地经商。他们坚韧不拔,吃苦耐劳,被称为中国的“犹太人”。

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  浙江温州市区

  这些人的财富,遍布全中国,遍布全世界。

  再比如那个被旺角黄局长调侃是18线山区城市的浙江丽水,表面上看丽水GDP只有1300多亿元。但很多人不知,这个城市有30万左右的华侨分布在世界各地,特别是欧洲的意大利、西班牙等国家。

  在“文革”末期和改革开放初期,身处大山之中的丽水、温州等地极度贫瘠,不甘贫困的人们以各种正当或非正当的途径,到欧洲去谋生。

  这些第一代的移民,通常是从刷盘子做起。经过近一辈子的艰苦奋斗,现在也有了一定的财富积累。

  而这些人,又有着深厚的家乡观念。无论是落叶归根还是光宗耀祖,都希望回到家乡买一套房。即使现在还不回来,以后也有可能回来养老。

  请注意:对于他们来说,这里的房价是除以7.9之后来计算的,因为他们手中拿的是欧元。

  那个十八线的山区城市丽水,还有一个下属的县,叫青田(如果丽水市是十八线城市的话,那么青田县恐怕只能算是二十八线城市了),房价也相当高。除了土地供应稀少的原因以外,同样是由于华侨的原因,青田一个县就拥有华侨超过20万。

  即使如此,青田并不是浙江房价最高的县。

  浙江的义乌、瑞安、温岭等县级市或县,房价都远远高过绝大多数中国二线城市。

  温州的房价曾一度甚至高于杭州。

  杭州的蓝色钱江,最高价格也不过是每平方米7万多元,温州版的蓝色钱江——鹿城广场,最高时卖到8万-9万/平方米。

  浙江人的财富意识、投资意识和产权意识

  改革开放的40年中,浙江一直是先行者和探索者,是民营经济最发达的省份。

  浙江人的投资意识很强,温州人是房产投资的先行者。

  甚至杭州的房价,在过去20年中跌宕起伏,和温州人有很大关系。

  本世纪初,杭州是被温州炒房团攻陷的第一个城市。

  2011年以前,杭州房价曾非常接近于北京、上海,超过广州、深圳,甚至有传言说2010年杭州房价超过一线城市,成为全国房价最高的城市。

  当时全国的媒体都相信杭州房价全国第一,为此,本人当年曾专门辟谣。

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  然而在2011年-2014年中,由于温州民间高利贷崩盘,温州房价几近腰斩,甚至严重影响到了杭州房价。2014年12月,杭州成为国家统计局公布的70个大中城市房价指数跌幅榜之首。

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  对于浙江人的产权意识,本人曾听张维迎教授讲述,即使在“文革”中,就在那个十八线山区城市丽水(当时还是丽水地区)的松阳农村,人们还保留着建国之初房屋的地契,承认并交易。

  请注意,中国城市土地国有化是从1982年的《宪法》开始的。新中国初期,仍承认个人土地的私有产权。

  在那个松阳县里,有一个部落是从福建过来的,迄今为止很多人还保留着300年前清朝时期的地契、房契等等。

  可见浙江人的产权意识和契约意识之强、之深。

  城市性价比的比较

  其实每个城市都有自己的性价比,大致应该这样来计算:

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  城市的总资源,既包括城市的天然禀赋、公共服务,也包括了历史文化、社会治安、政商关系等等,以及城市就业创业机会和收入。

  生活成本,包括就业创业成本、就学成本、就医成本、交通成本,当然权重最大的是居住成本,也就是这个城市的房价。

  尽管算不出确切的比值,但人们对每一个城市的性价比会有共识。

  浙江省的这些城市,若以性价比来衡量,放眼全中国,坦率的说性价比确实都是比较高的。

  特别是自然环境、人文环境、历史文化、社会治安等方面。

  经济指标,特别是GDP,仅仅是衡量一个城市价值的指标之一。

  但绝对不是唯一。

  浙江因绿水青山的环境得福,甚至因小得福。

  浙江省的陆域面积只有10.55万平方公里,其中山区面积占70.4%,平原占23.2%,河流和湖泊占6.4%,因此被称为“七山一水二分田”。

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山水浙江——桐庐

  在新中国的前30年,甚至更长的时间里,备受诟病的浙江省交通,现在已经成为了优势。

  浙江省“一小时交通圈”即将形成。

  目前杭州至温州的高铁,时间还要2.5小时。但正在建设的杭温高铁,将于2022年通车,届时杭州至温州只需要70分钟。

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  被黄局长称为十八线山区城市的丽水,是中国空气质量最好、森林覆盖率最高的城市之一:丽水森林覆盖率高达80.79%,全国第二。

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浙江丽水市区

  目前杭州至丽水的高铁时间,也仅为1.5小时。

  除此之外,浙江省大湾区建设规划,不仅将浙江省建成“一环、一带、一通道”的经济大省,同时浙江还将建设成“一户一处景、一村一幅画、一镇一天地、一城一风光”的浙江大花园。

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  浙江省大湾区规划图

  文中提到的浙江经济最不发达的城市之一——舟山,除了作者提到的“国家新区”,“国家自贸区”等光环以外,也有着极特殊的优势。

  这个东海之滨的海岛,空气质量位列全国第三,仅次于海口和黄山。此外,舟山独具丰富的普陀山佛教文化旅游资源。

  和大陆连接的甬舟铁路也已经全面启动勘察设计。

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  甬舟铁路示意图

  未来,舟山北向还要通过跨海大桥连接上海。

  更更更重要的是,舟山2018年的人均可支配收入,高达49217元。接近无锡(50373元),远远高于常州(45933元)。(数据均来自各地统计局)

  结论

  以上几点,是浙江高房价更重要的逻辑。绝没有为浙江房价辩解的意思。

  与成都、重庆、武汉、长沙、无锡等诸多中国优质二线城市相比,浙江的房价确实高。但需注意,相对于浙江的这些地级城市,那些二线城市被限价的严厉程度高的多,也可以说,二线城市的商品房价格,在很大程度上是失真的。

  但也不得不承认,正是由于2015年底的“去库存”政策,特别是所谓的“棚改政策”,使得浙江三四线城市的房价大幅度上涨,跃上了一个新的台阶。

  事实上,在2016年之前的近10年中,嘉兴、湖州、绍兴等城市的房价涨幅极小。有人戏称为“十年不涨”,这些城市的房地产市场也极少有投资客。

  文章作者也提出了,浙江的高房价,到底是幸还是不幸?

  本人愿意从两方面来理解。

  01

  如果和前面所说的那些优质二线城市相比,浙江除杭州、宁波以外的这些地级市的房价,确实高了。

  尽管浙江省到现在为止,还没有一个城市是人口净流出的。但是和那些优质的二线大城市相比,未来人口和产业的吸附力,显然是不如它们的。

  虽然浙江本土的人可以支撑这样的房价,但由于新生购买力不足,这一轮上涨之后又停顿较长时间的概率非常大。

  02

  如果放在全世界的坐标中,房价不仅是浙江高,而是整个中国都高。

  以经济发展水平衡量,北京、上海的房达到甚至超过纽约、东京、伦敦的房价,似乎更没有任何道理可言。

  厦门的经济指标(2018年厦门GDP为4791.41亿元),在二线城市中只能算是中游水平,但厦门的房价却是所有二线城市中最高的,甚至超过一线城市的广州,似乎也不合理。

  由此可见,房价的逻辑是多个维度的逻辑。经济指标、人口、土地、税收、人文、观念等等。

  浙江的高房价,有其合理性,也有其危害性。既幸也不幸。


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